お医者さんと不動産投資

先生方、利回りを計算しましょう!

お医者さんと不動産投資と失敗例

融資を受けた不動産ローンの返済に行き詰まる先生方が多過ぎです
当社は任意売却と云って、融資を受けた不動産ローンの返済が出来なくなってしまい、これらローンの残っている不動産を処分する業務を行って おります。


当社は、1年間に十数人のお医者様達から、投資用マンションの任意売却を依頼されております。 先生方の多くは、不動産業者の営業さんに一方的に 言われるがままに物件を2戸・3戸とご購入されております。 中には20戸以上も購入されているドクターたちもおります。 そして、数年後、入って来るお金よりも、出て行くお金の方が多くなり過ぎて売却をご決意さることになります。


これから投資用マンションを節税のためにご購入をお考えの先生であれば、下記をお読みになられてください。 過去に節税目的でワンルームマンションに投資をして、結局は大損をしたお医者さまのパターンです。

先生、利回りを計算してください

グロス利回りとネット利回り
グロス利回りとは、単純に "年間の家賃収入 ÷ 購入金額 x 100" の事です。 表面利回りとも言います。
ネット利回りとは、"年間の年間賃料収入 - 諸経費(借入金利、減価償却を含まず) ÷ 総投資額 × 100" のことです。
税金の還付は計算にいれない
投資用のマンション/不動産を購入する場合、その道の専門家達は、グロスの利回りとネットの利回りの両方を考えます。 多くのドクター達の ように節税という単語に押し切られて買うようなことはいたしません。 まして、税金の還付など不確かな要素は計算に入れないのが一般的です。
2,000万円の投資マンションを購入したとして
グロスの利回りは10% ~ 12%が一般的です。
年間の家賃収入を約200万円とした場合、グロス利回りが10%となります。 これを単純計算すると、月々の賃料を16万円 ~ 17万円と設定しなければ なりません。
固都税 - 固定資産税・都市計画税は約1ヵ月分の賃料
200万円の家賃収入から、マンションの管理費と修繕積立金を引きます。 さらに固都税を引きます。 それらに加えて空室期間の事を考慮 すると、グロス利回りが0.8%と下がると捉えるべきです。
ワンルームマンションの場合でも、1年間に約12万円 ~ 15万円の管理費がかかると考えられます。 固定費産税/都市計画税はおおよそ家賃1ヵ月分と みるのが一般的です。 もっと細かく掘り下げれば、ガスコンロ/電気コンロが壊れた、エアコンが壊れた、○○が壊れた、クロスを張り替えたなどなどを 考慮しなければいけません。
赤字でも税金で返ってくるからという甘いセールストーク
多くの投資物件の営業さんのセールストークで、月々の赤字は年末調整で返って来ますからです。 このセールストークに乗ってマンションを 購入をして、数年後に多くの先生方が月々の返済額に追い回されている現実が有ります。
ブラックリストです
不動産ローンの残っている投資マンション、いわゆるオーバーローン物件を売却することは可能です。 任意売却という方法でこれらローンの 残っている不動産を処分します。 ただし、任意売却で不動産を処分すると約5年間 ~ 7年間は事故扱い(ブラックリスト)となり、大きいローンの融資 を受けることが出来なくなります。
任意売却をするなら早い方が良いですよ
現在、投資用マンションをお持ちで、その不動産が頭痛の種になっておられるのなら、私たちがオペして差し上げます。 先生方の頭痛の元を 私たちが適切に摘出いたします。 一度、お悩みをお寄せください。

虫歯は発見が早ければ早いほど治療も簡単ですよね? 痛みも少なくて済みますよね? それと同じです。
将来、ご自分で住むためのご自宅を購入したいとなった場合、ブラックリストに登録されている期間を考えてください。 例えば35歳までに 任意売却を行った場合、7年間のブラック期間として43歳になれば家を購入することが可能となります。

事実、当社で任意売却をさせていただいたドクターで、8年後に実家の病院を親子間売買で住宅ローンの融資を受けて購入されました。 姓の同じ 親子間の不動産売買は非常に難しいとされております。 しかし、医師という非常にステータスの高い属性も有り、一般人の親子間売買には見向きも しない大手都市銀行から融資を受けられる可能性は有ります。


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投資用マンションの購入をお考えのお医者さんへ

過去に多くの先生方が投資で失敗しております

社長の写真
不動産業者の美味しい単語の羅列に惑わされないで!
投資マンションの営業のセールストークは一応、裏付けを取ってください。 出された数字を十分に検討をして、納得をした上で投資マンションを ご購入してください。

過去に多くの先輩ドクター達が投資に失敗しております。 貴方も節税という甘い言葉に誘惑されないためにも過去の教訓を生かして頂きたいとおもいます。


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