競売開始決定通知が来たら

競売開始が来ても任意売却を申し出ることができます

残るローンの全額をご用意できますか?

【ご相談内容】
実家に「競売開始決定通知」が送られてきました。
お忙しいところ申し訳ございません。 寺田(仮名)と申します。 ご相談がありお問合せさせていただきました。

実家にいる妹より、「競売開始決定通知」が送られてきたと先日、連絡がありました。
債務者は父になりますが、父を問いただしたところ2年前から滞納しているとのことでした。 これは正直言って、寝耳に水でした。

現在2,500万円の支払いは済んでいるが、残額は1,500万円ほどあるとのこと。 父は5年前に母(父にとっての妻)を亡くしてから、前妻の元に身を寄せており、この残額をほとんど支払う気はないとのことでした(支払えてもわずか・高齢のためローンを組み直すのも難しいです)。

債権は債権回収業者に移っている状態であり、長男である私が債権回収業者と交渉することになりました。 実家には妹夫婦が住んでおり、私は住んでおりません。 以下2点の対応方法を考えておりますが、何か他に良い方法があればご教示いただければ幸いです。
(1) 競売取下げてもらい任意売却で私が購入する
ただ、私は12年間も実家に住んでおらず、残額を支払っても、「家と土地の財産価値」が支払額よりも著しく低い場合は、資産価値として魅力が無いため第三者への任意売却も検討。
(2) 私は連帯保証人になっていませんので、競売入札に参加し落札する(任意売却より安く済む)
ただ、競売だと他の人に落札されるリスクがあります。 いずれにせよ利害関係のない不動産会社に鑑定を依頼し「家と土地の財産価値」を見極めないといけないと思います。実家を残せるのがベストですが、感情で判断するのではなく、数字で判断したいと思っております。
【ご要望】 どのようにすれば一番よいか考えて欲しい 【ご質問にお答えさせていただきます。】
まず、既にご検討済みとは存知ますが、住宅維持のための民事再生法の適用は、状況から無理と判断されます。

寺田(仮名)様が買手となる任意売却は、もっとも現実的で可能性の高い方法だと考えます。 この場合、 どのぐらいの残債になるかは頂いたメールからは判断が付きません、僅かな分割返済で済むはずです。 ただし、競売手続きに入っているとのことですので、対応できる時間は限定されています。

競売については、寺田様の主張の通り、任意売却より安く手に入ることが出来る可能性が有ります。 しかしこれは、あくまで可能性です。 過去には確実に落札をしたいが為に付けた価格が相場よりも遙かに高かったということもありました。

最後に、というより最初にとるべき方法ですが、相手方との交渉です。 仮に、寺田様の債権をサービサー(債権回収会社)が買収しているのだとしたら、恐らく他の債権を含めロットで2% ~ 3%で買っていると考えられます。 だとすれば、寺田様の債権に対する回収の目標は、おすらく40万円 ~ 50万円になります。 それを分割返済で処理できれば、サービサーは目標達成です。

以前、私が勤務していた某債権回収会社では、属している課の回収額のノルマなどが設定されておりました。 そのノルマによって自分たちへの インセンティブ(ボーナス)が決まってきます。 従って、回収する側も容易には妥協はしてきません。

上記の事情を踏まえ、先ずはサービサーと交渉してください。 そして、交渉のポイントは 寺田様の財政に余裕のあるような話は見せない事です。

任意売却で行くとご決断なされたのなら、いつでもご連絡下さい。

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