任意売却の流れ

任意で不動産を売る大まかな流れです

融資を受けている金融機関、地域および業者により多少の相違がございます

任意売却 / 任意売買を考えなければいけない時
住宅ローンの返済が滞ってしまい、滞納を繰り返すようになってしまったら、先ずは融資を受けている金融機関へ連絡をして、返済方法の 変更を相談してください。 返済方法の変更のことを、リスケジューリングといいます
その時点での貴方の収入および滞納の有無で返済方法変更を断られることもあり得ます。
また、過去にリスケジューリング(リスケ)をして、また返済に行き詰まってしまわれる場合に任意売却をお考えください。
[ 1 ] 住宅ローンが払えなくなった住まいの売却の決意をする
売却の意思が決まったら、任意売却を専門に行っている業者へ相談をしてください。 任意売却は専門に行っている業者以外ですと出来ない仕事 です。 会社の大小の規模では行うことの出来ない業務内容です。 シッカリとした専門業者にご相談をなさってください。
[ 2 ] 任売業者の選定
数社へ相談をして、売却価格や条件等を検討して、任売業務をしてもらう業者を選定してください。 価格は高い方が良いと思いがちですが、必ずしもそうとは 限りません。 任意売却の場合、販売価格の最終決定は貴方に融資をしている債権者/抵当権者に委ねられます。 私ども業者が提示する査定価格はあくまでも参考程度です。
業者を選定する際に、余りにもオイシイ条件を提示してくる会社は疑問系です。 避けた方が宜しいかと考えます。
[ 3 ] 専任媒介契約の締結
自宅の売却を依頼する業者が決まったら、その任売業者と専任媒介の契約をします。
業者は、この専任が無いと債権者・抵当権者との交渉が出来ません。 この専任は言い換えれば、貴方の代理人契約みたいな位置づけです。
[ 4 ] 抵当権者への任意売却の報告
専任が貴方から送り返されて来ると、業者が貴方の各債権者へ貴方から任売の依頼を受けた旨を連絡をします。
そして、業者の指示に従い、債権者に任意で自宅を売却したい旨を伝えてください。 「支払がキツイので任意売却をしたい」 とだけ言えば良いです。 抵当権者から「仲介業者は?」と聞かれますので、「選定をした業者名」を言ってください。 これ以降の債権者との交渉は業者が窓口となって 行います。 これ以降、貴方の出番はございません。
【 注 】債権者(この場合銀行)から、任売の業者を強く薦められることが有ります。 この場合には、キッパリとお断りになってください。 銀行 から紹介される業者は貴方のために働くのでは無く、当然仕事をくれた銀行のために働くことになります。
[ 5 ] 依頼された物件の販売を開始
債権者・抵当権者から任意売却の許可が出ると直ぐに業者は不動産の販売を開始いたします。 業者は真っ先に行わなければならないのが、不動産流通機構(レインズ)への情報公開です。
不動産流通機構(レインズ)とは、不動産業者間のデータベースです。 このレインズへ登録をしたというコピーを各債権者へ提示しなければなりません。
また、依頼された不動産の売却のために、広告をうったり、インターネットの不動産ポータルサイト(Yahoo, Home's, Athome, 住宅情報ナビ,など)へ登録をします。 また地元の販売提携業者さんが別途広告を出したりして販売活動を行います。
売りに出した貴方の不動産に、購入希望者の方々が中を見に来ますので、物件にお住まいであればスケジュールを調整して内見をさせて上げていただきます。
[ 6 ] 購入申込および債権者・抵当権者との交渉
物件の売り主で有る貴方と抵当権者との間で売買価格の条件が折り合えば、契約となります。 そして、売買価格を元に抵当権者達への返済配当計画書を作成して、抵当権者との交渉をします。
返済配当計画書には売買金額とそれから引かれる経費明細を明記して、売買金額から経費 (仲介手数料・引越し費用等)を差し引いた残金を優先順位(抵当権順位)で配当します。返済配当計画書と購入申込書を持って、抵当権者へと交渉に入ります。 この時点で、貴方の任意売却後に残る残債務の返済条件の交渉も来ないます。
[ 7 ] 売買契約の締結
各債権者/各抵当権者から返済配当に了承が出たら、売買契約を締結します。
通常は売買契約書締結後、 1ヶ月位の猶予期間を経て決済という形ですが、稀に契約締結&決済を同時に行う場合もあります。 この1ヶ月の猶予期間とは、買主が不動産ローン等の融資を受ける場合の手続きに有する期間です。 買主がローンで購入する場合は、契約書に「ローン特約」という条項が適用され、「ローンが降り ない場合はこの契約を白紙撤回する」という条項が付きます。
また、この時点で貴方の引越日の取り決めを行います。
[ 8 ] 決済 (抵当権抹消&所有権移転)
決済場所は、買主が融資を受ける金融機関の最寄りの支店になります。 売買代金の全額(手付金を受け取っている場合は残金)を買主から受け取り、金銭の授受が確認出来たら、所有権移転に必要な書類を司法書士に預けます。
この決済の場所に、各債権者が集うことになります。 市税などを滞納している場合などはお役所からも出席されます。 別れた奥さん、旦那様が連帯債務者または連帯保証人の場合には、同じくこの場に出席となります

債権者からの通知は無視をしないで!

無視し続ける結果が競売です

債権者からの通知は無視しないで
不動産ローンの滞納が始まると、その融資を受けている債権者から支払督促状などが郵送されて来ます。 これらの郵便物はただ単に支払の 催促のものだけではありません。 返済方法の見直しをしてみませんかとか、これ以上返済が行われませんと競売になりますよと書かれた警告文 です。
競売まで行ってしまわれる方々のほとんどが、債権者から届く郵便物を無視している場合がほとんどです。 債権者も出来るな競売には したく無いのです。 競売はお金もかかるし、手間もかかるります。 手間暇かける割には回収金が任意売却よりも低い事の方が多いのです。
私も金融機関数社に個人的な負債を抱えていた時には債権者から届く郵便物を開封するのが苦痛でした。 私の場合には遅延損害金レベル で済みました。 教訓として、郵便物は総て開封をして読んでください。

任意売却後の残債務

残る債務は絶対に消えません

残債務が消えるという説明は間違いです!
銀行が不良債権を損切りとして処理すると無税償却できるので、貴方の残債務が無くなるという解説をしている業者さんを時々みかけます。 これは大間違いです。 考えてみてください。 貴方の残債務をゼロにして上げて、なおかつ銀行さんがその分の税金を引っ被るなんてことをするか否かを。
残債務は債権と名前を変えて、銀行 -> サービサー -> サービサー -> サービサー と転々と転売されて行きます。
次の言葉は絶対に覚えておいてください!
任意売却が終わって、銀行から「もう後は請求しませんから。」と言われたとしても、それは本当の意味での債務免除ではなく、 「当行からは請求しません。(しかし、後で債権回収会社(サービサー)からは請求は来ます。)」ということです。


任意売却の流れのトップ »